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Transacciones
Lo debe saber de cara a una
transacción inmobiliaria
¿Que documentación se suscribe para la compra o venta de
un inmueble?
Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto de Compra
Venta y Escritura traslativa de dominio.
¿Qué es una Reserva de Compra?
Este documento es simplemente una "oferta" que el oferente realiza
por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que
en tanto no sea aceptada por la vendedora, la operación no estará
cerrada.
¿Para que sirve la Reserva?
Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos
casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta,
incluyendo un pacto comisorio en la misma, independientemente de eso
una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de
la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la
suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa
(siempre posterior a la aceptación).
¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de
realizada la Reserva?
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes
de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy
convencido de querer realizar la compra.
¿Qué debe figurar principalmente en la Reserva?
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el
plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la
Escritura, quién será el escribano interviniente, como serán
soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de
honorarios la inmobiliaria.
¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga
normalmente en el Boleto de Compra Venta?
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la
compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de
común acuerdo entre las partes.
¿Qué es un Informe de Dominio?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble.
Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su
domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen
(hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
¿Y si el actual propietario según Informe de Dominio ha
fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure
como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque
existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con
determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión,
teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la
correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya
ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en
su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano
deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda
a inscribírla. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por
tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona
fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre
de los herederos.
¿Qué es un Informe de Inhibiciones?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble
el cuál dice si el vendedor no está "inhibido" para vender.
¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del
Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades.
Normalmente no menos de 30 días corridos.
¿Quién designa al escribano que realizará la operación?
Normalmente el comprador selecciona el escribano en el Boleto de
Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en
esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario.
Pasa lo mismo cuando se trata de una "Primera Escritura", es decir
un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
¿Se puede usar un escribano de una jurisdicción distinta
a la de la ubicación del bien?
Si. Su escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer
operaciones en todo el país.
¿Que es lo que hace el escribano en la Escritura de
Compraventa?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el
escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de
títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los
antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se
ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Pago de los gastos y honorarios
Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a
gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que
correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la
parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora
(Inscripción título).
Impuestos del Inmueble
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de
"Impuestos" que pudieran deberse (rentas provinciales, municipales,
etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al
momento de la firma. En cuanto a los "Servicios" (Luz, Gas,
Teléfono), en muchos casos se hace una retención, sobre la base de
últimos consumos. Si se trata de un PH, también necesitará libre
deuda de expensas comunes.
Posesión del Inmueble
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y
posesión del bien
¿Qué es el impuesto de sellos?
Desde el 18 de enero de 2006 comenzó a regir la ley 1.855 (GCBA) la
que en el punto 26 del artículo 1º modifica el inciso 1º del
artículo 357 del Código Fiscal. Desde ahora las escrituras públicas
traslativas de dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires destinados a vivienda y que constituyen la única
propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes, estarán exentas
de pagar el impuesto de sellos siempre y cuando la valuación fiscal
o el valor de la operación (el que fuere mayor) no supere los $
600.000,00. Aquellas operaciones que exceden el monto citado,
tributarán por el excedente.
Por ejemplo: Si la operación de compraventa de inmueble destinada
a vivienda única en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es de $
1.000.000, tributará el 2,5 % sobre $ 400.000 y sobre $ 600.000
estará exenta. En consecuencia esta operación tributará $ 10.000 de
Impuesto de Sellos a partir de ahora.
¿Qué es el I.T.I.?
(Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y
Sucesiones Indivisas)
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en
el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas
que no realizan como actividad comercial habitual la compraventa de
inmuebles.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en
pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se
transmita el dominio a Título oneroso.
Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de
transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura
traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento
equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por
el comprador, cuando no exista el anterior.
Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles,
existen los certificados y constancias que se enuncian a
continuación. Tenga en cuenta que deberá solicitarlos con una
antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.
Certificado de No Retención: Deberá solicitarlo a fin de evitar
la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para
adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad
destinada a casa-habitación propia.
Constancia de Valuación: deberá solicitarla si no puede
determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en
el caso de permuta).
Certificado de Retención: deberá solicitarlo si actúa en
representación del dueño de la propiedad y este último es residente
en el exterior.
Marco Normativo: Ley 23.905 Título VII – Resolución General 2141
¿Qué es el COTI?
(Código de oferta de transferencia de inmuebles)
A partir del 01/03/2008 el titular o condómino de un inmueble (o el
representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá
obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI),
con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes
actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de
un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir,
cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que el precio
consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible
fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios,
tributos similares o el valor fiscal, resulten iguales o superiores
a $ 300.000.
Vea un esquema explicativo del procedimiento y las particularidades
que deberá tener en cuenta antes de efectuar la transferencia de
inmuebles.
El COTI puede obtenerse vía Internet ó telefónicamente al
0800-999-2347. También puede obtenerse mediante el envío de un
mensaje de texto
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